売り家・売り土地に関する不動産物件お役立ち情報：不動産(株)伊集院殖産

お部屋探しマニュアル

お部屋探しから入居までの流れ

Step1 引越しまでの予定を立てよう

まずはスケジュールの調整をしましょう。最初に引越しの時期をある程度きめるとこからです。予定の日から約1ヶ月程度余裕をもってお部屋探しをしましょう。

Step2 物件の条件整理

次に、家賃、間取り、地域等の条件を決めます。但し、すべての条件を満たすことは現実的に難しいので、ある程度、優先順位を決めておくといいでしょう。
賃料の設定については、地域の相場もありますが、給料の手取りの3割程度を基準に設定するといいでしょう。

Step3 実際に物件を探す

条件が定まったら、いよいよ物件探しです。インターネット、情報誌等で大体の情報は分かると思います。ある程度の家賃相場がわかり希望と合わない場合は、少し修正する必要があるかもしれません。
同時に地域の不動産会社もチェックするといいでしょう。

Step4 不動産会社へ行こう

不動産会社では、まず入居希望者の条件を聞かれますので、前半で決めた条件を伝えましょう。インターネットや情報誌等でめぼしい物件がある場合でも、一応条件は伝えることをオススメします。プロの目で他にもオススメの物件紹介があるかもしれません。
下見のとき、一度に何件も見るのはお勧めできません。混乱してチェックポイントがぼやけてしまいます。1日の下見は2〜3件にとどめておくことをオススメします。

Step5 入居申込み

物件が決まったら一番にしないといけないのは、入居の意思表示と入居申込みです。原則、入居申込書の提出が無い場合は物件を予約できません。
事前に保証人様の要件等の確認をしておくとスムーズにすすみます。入居審査は家主、管理業者ともに申込の内容を確認します。収入に家賃が見合っているか、保証人との関係、保証能力はどうか等確認をします。大体、2〜3日から長くて1週間をめどに考えてください。

Step6 重要事項説明・契約手続き

さて、次に契約の前段階として重要事項説明を受けます。必要な事項を主任者が説明をしますので、疑問に思った部分は確認するようにして下さい。
契約ですが、重要事項説明と同じように契約内容についても説明をしますので、不明な部分は確認をしましょう。契約書は貸主、借主双方が記名と押印をして1通づつ保管することになります。

Step7 物件の引渡し

契約、契約金の入金が無事に済んだら、入居開始日に合わせて鍵を受け取ることが出来ます。最初に、室内に不備が無いか確認をしましょう。もし、不備があったら速やかに管理会社か家主へ報告をしましょう。

新生活の開始

さて、新しい場所で新しい生活の始まりです。契約書に記載されていることを良く守り、楽しい賃貸ライフをおくりましょう。

賃貸不動産用語集

敷金

契約時に家主に預けるお金のことです。退居時に原状回復費用や、未払い金に充てられます。2ヶ月から3ヶ月が目安です。

礼金

契約時、家主に支払う謝礼金です。鹿児島県では一部の地域を除いてほとんど無いようです。

火災保険

契約時に加入する保険です。大体年間1万円前後が目安です。

K、DK、LDK

目安として6帖未満を「K(キッチン)」、6帖から10帖未満を「DK(ダイニングキッチン)」、10帖以上を「LDK(リビングダイニングキッチン)」として表記しているのが一般的です。

前家賃

基本的にどこも前家賃としています。月末に翌月分を支払い振込み手数料は借主の負担になります。

媒介(仲介)、代理、貸主

不動産業者がどういう取り扱いをするかを明示したものです。媒介(仲介)、代理となっている場合は、貸主が他にいるため仲介料が必要となります。貸主となっている場合は仲介者がいませんので、仲介料は要りません。

UB(ユニットバス)

天井、壁、床、浴槽が一体となった浴室のことです。ユニットバスというと、トイレと浴室が一緒のものをイメージされるかもしれませんが、必ずしもそうではありません。

浄化槽

生活排水、汚水の処理をする、ろ過装置のようなものです。下水設備の代わりになります。維持管理費用がかかります。

仲介手数料

賃貸借契約を結んだときに報酬として、不動産会社に支払うのが仲介手数料です。宅地建物取引業法上は貸主、借主の双方から合わせて賃料の1ヶ月分以内(消費税別途)と定められています。入居者が家賃の1ヶ月分を支払うケースが一般的です。

連帯保証人

通常の保証人とは違い、連帯保証人が負う責任は非常に重くなります。身内であっても連帯保証人になる場合は、よく考慮しましょう。

マイホーム購入ガイド

お金の準備 - 頭金（手持ち資金）の秘密 -

マイホームを買う人にとって、「頭金（手持ちの資金）をいくら出して、いくら借りるか？」は、関心の高いテーマではありませんか？ここではそんな大切なテーマ「頭金」についてご説明いたします。

マイホームを買う時に必要なお金とは？

1. 土地・建物購入費用 (頭金＋住宅ローン)
2. 関連費用 (不動産取得費用＋住宅ローンに係る費用＋引越し・家財購入費用など)

大きく分けると「物件そのもの」と、それに「関連する費用」。

「物件価格」とは、不動産価格の事で消費税も含まれます。ただし土地購入代には消費税はかかりません。「頭金」は「自己資金」と呼ばれることも。親から援助を受ける場合は、この中に含みます。

「関連費用」とは、下記費用のとおりです。

関連費用

不動産取得費用

印紙税

売買契約を結ぶとき、契約書に貼る印紙

登録免許税

土地・建物を登記する際にかかる税金

登記手数料

登記手続手数料（司法書士）

不動産取得税

不動産を取得した際にかかる税金

固定資産税、都市計画税

不動産を保有している人にかかる税金でその後も毎年かかる税金

ローンにかかる費用

印紙税

ローン契約書に貼る印紙

融資手数料

ローンを組む際に金融機関に支払う手数料

保証料

保証人の代わりに保証会社などを利用する場合に支払う保証料

登録免許税

抵当権の設定登記をする際にかかる税金

登記手数料

抵当権の登記手続手数料（司法書士）

団体信用生命保険料

民間ローンでは金利に含まれるが、公庫融資では保険料が毎年かかる

火災保険料

ローンを組む際には、火災保険は必須加入

新築一戸建て購入のモデルケース

ここで、新築一戸建て購入のモデルケースを見てみましょう。

物件価格	3000万円	土地と建物および建物の消費税含む
頭金	600万円	自己資金・親からの援助等(物件価格の20%)
住宅ローン	2400万円	「フラット35」を利用(物件価格の80%)
諸費用	150万円	借入れ手続き費用や税金など(物件価格の3%〜5%程度)
その他	200万円	家具購入・引越し代など

これは、あくまで一例。自己資金が少ない場合や、逆にローンを使わないとか、引越しは自分ですると言ったケースもありますよね。諸費用や引越し費用などは、契約前の時点ではおおよその金額と言うことになります。

諸費用の目安は物件価格の3%〜5%位。中古住宅の場合は5%〜8%位と考えておけばいいでしょう。

なぜ、頭金は2割なの？

よく、「頭金は2割が目安」なんて言葉を聞きますよね。また、大きな文字で「頭金0円から可能」などと書かれたチラシも見かけます。はたしてこれ、本当でしょうか？

まずは、「頭金は2割が目安」と言われる理由。

購入者にとって目安である理由は、……実はありません。金融機関から借りられる限度額が価格またはその評価額の8割までと言う事が多いのです。だから最低2割用意すれば買える、と言うのが元々の意味。それがいつのまにか目安、とまで言われるようになったのです。

また、「頭金0円から可能」になるのは、不動産会社と金融機関が提携しているローンを使うことで、価格の100%まで融資する場合があり、その結果として頭金0円でも買うことができる、と言う事。しかし、その場合でも「諸費用」や「引越し費用」が入居時までには必要となります。安易にキャッチコピーに惑わされないようにすることが大事ですよ。

頭金はいくらあれば安心か？

「頭金は2割あれば本当に心配ない」と言えるのでしょうか？あるいは、いくらあればいいのでしょうか？

リスクを少なくする為には、頭金は多いほどいいのですが、いくらあればいいかは、実はケースバイケース。例えば数年後に転勤などの不測の事態が起こり、「売る」か「貸す」といった事を考えなければならなくなった時、身動きの取れないローン返済額になっていないか、と言ったリスクヘッジの視点から頭金を考えることも必要でしょう。

不動産資産運用について

アパート、マンション経営のメリット・デメリット

資産運用はメリット、デメリットありますが、ここでは、土地活用のひとつ、アパート、マンション経営について簡単にご説明いたします。

メリット

• 少ない自己資金でスタートできる。
• 固定資産税等の節税効果がある。
• 老後の安定収入が期待できる。

デメリット

• 安定した入居者の確保が難しい。
• 利回りが条件次第で低くも、高くもなる。
• 老朽化による設備投資が必要となる。

節税等のメリットもありますが、運用するからには当然デメリットもあります。
但し、やり方次第ではリスクを軽減することも可能です。

資産運用の流れ

アパート、マンション経営をトータルサポート！

当社に管理させていただければ、入居者の募集から契約まで煩わしい管理業務を行います。家賃についても、相場を考慮しながら適正な査定を行い、利回りが少しでも良くなるように努めます。また、老朽化による設備投資についても、適切なアドバイスを致します。

他にもすでにアパート、マンション経営をされている方で「入居率が悪い、設備投資が多く経費がかかりすぎる」等のお悩みをお持ちの方、当社に資産運用のお手伝いをさせて下さい。当社では、お客様の土地、建物等の資産を有効活用するためのアドバイスを致します。

管理システム

相談はもちろん無料ですので、売買、管理等お気軽にお問い合わせ下さい。

お問い合わせフォームへ