お金の準備 - 頭金（手持ち資金）の秘密 -
マイホームを買う人にとって、「頭金（手持ちの資金）をいくら出して、いくら借りるか？」は、関心の高いテーマではありませんか？ここではそんな大切なテーマ「頭金」についてご説明いたします。
マイホームを買う時に必要なお金とは？
- 土地・建物購入費用 (頭金＋住宅ローン)
- 関連費用 (不動産取得費用＋住宅ローンに係る費用＋引越し・家財購入費用など)
大きく分けると「物件そのもの」と、それに「関連する費用」。
「物件価格」とは、不動産価格の事で消費税も含まれます。ただし土地購入代には消費税はかかりません。「頭金」は「自己資金」と呼ばれることも。親から援助を受ける場合は、この中に含みます。
「関連費用」とは、下記費用のとおりです。
関連費用
不動産取得費用
- 印紙税
- 売買契約を結ぶとき、契約書に貼る印紙
- 登録免許税
- 土地・建物を登記する際にかかる税金
- 登記手数料
- 登記手続手数料（司法書士）
- 不動産取得税
- 不動産を取得した際にかかる税金
- 固定資産税、都市計画税
- 不動産を保有している人にかかる税金でその後も毎年かかる税金
ローンにかかる費用
- 印紙税
- ローン契約書に貼る印紙
- 融資手数料
- ローンを組む際に金融機関に支払う手数料
- 保証料
- 保証人の代わりに保証会社などを利用する場合に支払う保証料
- 登録免許税
- 抵当権の設定登記をする際にかかる税金
- 登記手数料
- 抵当権の登記手続手数料（司法書士）
- 団体信用生命保険料
- 民間ローンでは金利に含まれるが、公庫融資では保険料が毎年かかる
- 火災保険料
- ローンを組む際には、火災保険は必須加入
新築一戸建て購入のモデルケース
ここで、新築一戸建て購入のモデルケースを見てみましょう。
| 物件価格 |
3000万円 |
土地と建物および建物の消費税含む |
| 頭金 |
600万円 |
自己資金・親からの援助等(物件価格の20%) |
| 住宅ローン |
2400万円 |
「フラット35」を利用(物件価格の80%) |
| 諸費用 |
150万円 |
借入れ手続き費用や税金など(物件価格の3%〜5%程度) |
| その他 |
200万円 |
家具購入・引越し代など |
これは、あくまで一例。自己資金が少ない場合や、逆にローンを使わないとか、引越しは自分ですると言ったケースもありますよね。諸費用や引越し費用などは、契約前の時点ではおおよその金額と言うことになります。
諸費用の目安は物件価格の3%〜5%位。中古住宅の場合は5%〜8%位と考えておけばいいでしょう。
なぜ、頭金は2割なの？
よく、「頭金は2割が目安」なんて言葉を聞きますよね。また、大きな文字で「頭金0円から可能」などと書かれたチラシも見かけます。はたしてこれ、本当でしょうか？
まずは、「頭金は2割が目安」と言われる理由。
購入者にとって目安である理由は、……実はありません。金融機関から借りられる限度額が価格またはその評価額の8割までと言う事が多いのです。だから最低2割用意すれば買える、と言うのが元々の意味。それがいつのまにか目安、とまで言われるようになったのです。
また、「頭金0円から可能」になるのは、不動産会社と金融機関が提携しているローンを使うことで、価格の100%まで融資する場合があり、その結果として頭金0円でも買うことができる、と言う事。しかし、その場合でも「諸費用」や「引越し費用」が入居時までには必要となります。安易にキャッチコピーに惑わされないようにすることが大事ですよ。
頭金はいくらあれば安心か？
「頭金は2割あれば本当に心配ない」と言えるのでしょうか？あるいは、いくらあればいいのでしょうか？
リスクを少なくする為には、頭金は多いほどいいのですが、いくらあればいいかは、実はケースバイケース。例えば数年後に転勤などの不測の事態が起こり、「売る」か「貸す」といった事を考えなければならなくなった時、身動きの取れないローン返済額になっていないか、と言ったリスクヘッジの視点から頭金を考えることも必要でしょう。
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